Tasse su Affitto 2026: Quali Sono, Quanto Si Paga e Come Scegliere Cedolare Secca o Ordinaria
Le tasse sugli affitti in Italia nel 2026 dipendono dal tipo di contratto e dal regime fiscale scelto dal proprietario. Tra tassazione ordinaria IRPEF e cedolare secca, capire le differenze aiuta a ottimizzare il reddito netto da locazione.
Imposte Iniziali sui Contratti
Al momento della stipula di un contratto di locazione superiore a 30 giorni, proprietario e inquilino dividono equamente l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo per la durata del contratto (minimo 67 euro).
Si aggiunge l’imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate per copia del contratto.
Per i contratti a canone concordato, l’imposta di registro si riduce del 30% e la base IRPEF del 70-75%.
Tassazione Ordinaria IRPEF
I canoni di affitto entrano nel reddito imponibile totale, tassati con gli scaglioni IRPEF 2026: 23% fino a 28.000 euro, 33% da 28.001 a 50.000 euro, 43% oltre.
- Canone libero (4+4): 95% del canone tassabile.
- Canone concordato (3+2): 70% del canone, più possibili detrazioni extra del 5%.
Esempio: con 500 euro/mese (6.000 annui), base imponibile 5.700 euro (95%), IRPEF al 23% ≈1.311 euro annui + 120 euro registro + addizionali.
| Canone Mensile | Base Imponibile Annuo (Libero) | IRPEF Stimata (23%) | Registro Annuo |
|---|---|---|---|
| 500€ | 5.700€ | 1.311€ | 120€ |
| 800€ | 9.120€ | 2.098€ | 192€ |
| 1.000€ | 11.400€ | 2.622€ | 240€ |
Cedolare Secca: Vantaggi e Aliquote
La cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali e registro con un’aliquota fissa sul 100% del canone, opzionabile alla registrazione o in dichiarazione.
- 21% per canone libero.
- 10% per canone concordato (in comuni ad alta tensione abitativa) o affitti studenti (6-36 mesi).
- Affitti brevi (<30 giorni): 21% sul primo immobile, 26% sul secondo; partita IVA dal terzo.
Esempio: 500 euro/mese (6.000 annui) a cedolare 21% = 1.260 euro totali, senza addizionali né registro.
| Tipo Contratto | Aliquota Cedolare | Esempio Tassa su 6.000€ Annuo |
|---|---|---|
| Canone Libero | 21% | 1.260€ |
| Canone Concordato | 10% | 600€ |
| Affitto Breve (1°) | 21% | 1.260€ |
Canone Concordato: Agevolazioni Extra
I contratti 3+2 a canone calmierato (legge 431/98) offrono base IRPEF ridotta al 70%, registro -30% e cedolare al 10%.
Inoltre, IMU ridotta del 25% e detrazioni per inquilini (fino a 991 euro per under 31 con ISEE basso).
Affitti Brevi Specifici
Per locazioni turistiche <30 giorni, no registrazione ma dichiarazione redditi con cedolare: 21% primo immobile, 26% secondo.
Dal terzo, regime imprenditoriale con IVA e INPS.
Consigli per Proprietari
Confronta sempre il tuo scaglione IRPEF con la cedolare: vantaggiosa se redditi alti o canoni elevati. Per canone concordato, verifica accordi territoriali per attestazione.
Consulta un commercialista per simulazioni personalizzate, considerando addizionali locali e rivalutazioni ISTAT.
