Pacchetto “Fit for 55”: obblighi di efficienza energetica sugli immobili e impatto sul mercato delle locazioni

Il Green Deal europeo impone nuovi standard di prestazione energetica sugli edifici: cosa devono sapere proprietari immobiliari, locatori, imprese e professionisti per pianificare per tempo.

Introduzione

Il pacchetto “Fit for 55”, noto anche come “Pronti per il 55%”, è un insieme di proposte legislative europee presentato dalla Commissione nel luglio 2021 nell’ambito del Green Deal europeo. L’obiettivo è ridurre le emissioni nette di gas serra dell’Unione Europea di almeno il 55% entro il 2030 rispetto ai livelli del 1990, come tappa intermedia verso la neutralità climatica fissata al 2050. Per raggiungere questo traguardo, l’efficienza energetica degli edifici è identificata come leva strategica: il patrimonio edilizio europeo è responsabile di circa il 40% dei consumi energetici totali dell’UE.

La misura più impattante per il settore immobiliare è la revisione della Direttiva sulla Prestazione Energetica degli Edifici (EPBD – Dir. 2010/31/UE), recepita in Italia tramite il D.Lgs. 192/2005 e successive modifiche. La nuova EPBD introduce standard minimi di prestazione energetica (MEPS) obbligatori per gli edifici esistenti, con scadenze precise. Le possibili ricadute sul mercato locativo sono rilevanti: proprietari, locatori e professionisti devono conoscere le proprie responsabilità per tempo.

1. Il quadro normativo: cosa prevede la direttiva EPBD revisionata

Il recepimento della nuova EPBD nell’ordinamento italiano è attualmente in corso. Le principali disposizioni applicabili al patrimonio immobiliare, ai sensi delle proposte in discussione, prevedono:

• Obbligo di raggiungere la classe energetica E entro il 2030 e la classe D entro il 2033 per gli immobili residenziali esistenti.
• Introduzione di standard minimi di prestazione energetica (MEPS) su base obbligatoria per tutte le categorie di edifici.
• Tutti i nuovi edifici residenziali dovranno essere a emissioni zero (ZEB – Zero Emission Buildings) dal 2030.
• Per gli edifici non residenziali (uffici, capannoni, negozi), l’obbligo di adeguamento alla classe F è anticipato al 2027 e alla classe E entro il 2030.
• Progressiva eliminazione delle caldaie alimentate a combustibili fossili entro il 2040, con promozione di pompe di calore e sistemi rinnovabili.
• Obbligo di dotare ogni edificio di un Attestato di Prestazione Energetica (APE) aggiornato in sede di compravendita o locazione.

2. Impatto sul mercato delle locazioni: cosa può cambiare per i proprietari

L’impatto più diretto riguarda i proprietari di immobili nelle classi energetiche F e G che intendono locare. Qualora la direttiva EPBD venisse recepita integralmente nell’ordinamento italiano con le tempistiche previste, questi immobili potrebbero non essere più locabili senza previo adeguamento energetico.

• Necessità di sostenere costi di riqualificazione energetica (cappotto termico, sostituzione infissi, impianti a pompa di calore) per adeguarsi alle nuove classi.
• Possibile traslazione parziale o totale dei costi di adeguamento sul canone di locazione, con conseguente aumento degli affitti sul mercato libero.
• Riduzione dello stock locativo disponibile per gli immobili non adeguati, con effetti sulla domanda e sui prezzi del mercato locale.
• Potenziale svalutazione degli immobili classe F/G nella fase di transizione e difficoltà di accesso al credito (mutui e leasing immobiliare) per questi asset.

Va precisato che il recepimento della direttiva in Italia non è ancora definitivo e le modalità applicative — incluse eventuali deroghe per edifici storici o situazioni di difficoltà — sono in fase di negoziazione. Il Superbonus e i bonus edilizi (Ecobonus al 65%, detrazioni per cappotto termico e pompa di calore) rappresentano ad oggi gli strumenti fiscali principali per finanziare la transizione energetica, sebbene le aliquote siano in progressiva riduzione.

3. Implicazioni per imprese e professionisti

Per le imprese che detengono immobili strumentali (uffici, laboratori, magazzini) gli obblighi di efficienza energetica si presentano con tempistiche più ravvicinate. In particolare, gli edifici non residenziali in classe G dovranno essere adeguati alla classe F entro il 2027 e alla classe E entro il 2030.

• Le spese di riqualificazione energetica degli immobili strumentali sono deducibili ai sensi dell’art. 102 del TUIR (D.P.R. 917/1986), secondo il criterio della competenza economica.
• Le agevolazioni fiscali (Ecobonus 65%, Superbonus residuale) devono essere monitorate: le aliquote sono in costante riduzione e la finestra temporale si restringe.
• Nell’ambito delle valutazioni di bilancio, la perdita di valore degli immobili non conformi potrebbe richiedere svalutazioni straordinarie ai sensi dell’art. 2427 c.c.
• I contratti di leasing immobiliare e i mutui a tasso variabile per immobili a bassa efficienza energetica potrebbero essere oggetto di rinegoziazione da parte degli istituti bancari.

4. Scadenze operative da tenere a mente

Conclusioni operative

Il pacchetto “Fit for 55” rappresenta una sfida strutturale — e al contempo un’opportunità strategica — per chi gestisce patrimoni immobiliari. È fondamentale avviare fin da ora una due diligence energetica del proprio portafoglio, verificare la classe APE di ogni unità immobiliare e pianificare gli interventi di riqualificazione con un orizzonte pluriennale, sfruttando le agevolazioni fiscali ancora disponibili (Ecobonus, detrazioni per cappotto termico, sostituzione infissi e pompa di calore).

La complessità normativa — tra direttive europee, recepimento nazionale e incentivi in evoluzione — richiede un supporto professionale qualificato per evitare sanzioni, ottimizzare la deducibilità degli interventi e valorizzare il patrimonio immobiliare.

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Domande Frequenti (FAQ)

Cos’è il pacchetto “Fit for 55” e come riguarda gli immobili?

Il pacchetto “Fit for 55” è un insieme di proposte legislative europee del 2021 che mira a ridurre le emissioni di gas serra dell’UE del 55% entro il 2030. Per gli immobili, la misura chiave è la revisione della Direttiva EPBD, che introduce standard minimi obbligatori di efficienza energetica (MEPS) per gli edifici esistenti, con scadenze di adeguamento progressive fino al 2033.

Entro quando devo adeguare il mio immobile alla nuova classe energetica?

Per gli edifici residenziali, l’obbligo è raggiungere la classe E entro il 2030 e la classe D entro il 2033. Per gli immobili non residenziali (uffici, negozi, capannoni) le scadenze sono anticipate: classe F entro il 2027, classe E entro il 2030. Le tempistiche definitive dipendono dal recepimento della direttiva nell’ordinamento italiano, ancora in corso di definizione.

Se il mio immobile non raggiunge la classe energetica richiesta, posso ancora affittarlo?

Qualora la direttiva EPBD venga recepita integralmente con le modalità proposte, gli immobili che non raggiungono la classe energetica minima non potranno essere locati dopo la scadenza prevista. Il quadro normativo nazionale non è ancora definitivo: potrebbero essere previste deroghe per edifici storici o situazioni particolari. È fondamentale monitorare l’evoluzione normativa con il supporto di un professionista qualificato.

Il Superbonus e l’Ecobonus coprono gli interventi richiesti dalla direttiva EPBD?

Sì, in parte. Il Superbonus (attualmente ridotto rispetto all’aliquota originale) e l’Ecobonus (65%) coprono interventi di riqualificazione energetica come cappotto termico, sostituzione infissi e installazione di pompe di calore. Tuttavia questi incentivi sono in progressiva riduzione. È consigliabile pianificare gli interventi entro le scadenze delle agevolazioni ancora disponibili.

Posso aumentare il canone di locazione per recuperare i costi degli interventi energetici?

Non esiste una norma che consenta aumenti automatici del canone per costi di efficienza energetica. Per i contratti a canone libero (4+4), le parti possono concordare il canone liberamente al rinnovo. Per i contratti a canone concordato, gli aumenti sono soggetti alle tabelle territoriali. In ogni caso, il miglioramento della classe APE aumenta il valore di mercato dell’immobile, giustificando canoni più elevati alla stipula di nuovi contratti.